Exporo-Guide: Alles, was du über die Immobilien-Plattform wissen musst

In diesem Guide schauen wir uns alles an, was du über die bekannte Immobilien-Plattform Exporo wissen musst. Wie Exporo funktioniert, wo die Vor- und Nachteile liegen und wie du mit den ersten Immobilien-Investments loslegen kannst.

So kannst du loslegen

Bevor wir beginnen, direkt zu Beginn kurz der Hinweis, wie du dich bei Exporo anmelden kannst: Das geht ganz einfach über diesen Link auf der Website, dauert etwa 10 Minuten und geht komplett digital von Zuhause aus.

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Was ist Exporo?

Exporo ist eine Crowdinvesting-Plattform. Das bedeutet, dass du hier gemeinsam mit vielen anderen Kleinanlegern große Projekte finanzieren kannst. Im Gegensatz zu vielen anderen Crowdinvesting- und P2P-Plattformen, hat sich Exporo auf einen Bereich fokussiert: Immobilien.

Du kannst also auf der Plattform mit kleinen Beträgen in millionenschwere Immobilien-Projekte investieren und von attraktiven Zinsen profitieren. Exporo unterscheidet hier zwischen „Bestand“ und „Finanzierung“. Darauf gehen wir wenig später noch detaillierter ein. Im Kern bedeutet das aber, du kannst

• entweder mit deinem Investment einen kleinen Anteil einer Immobilie erwerben und langfristig von Mieteinnahmen und Wertsteigerung profitieren (Exporo Bestand)
• oder du finanzierst kurzfristig ein Projekt und erhältst dein Geld + Zinsen zurück (Exporo Finanzierung).

Zudem bietet Exporo einen eigenen Handelsplatz (Zweitmarkt) an, auf dem du Anteile am Exporo Bestand handeln kannst. Wenn du also Anteile an einer Immobilie veräußern willst, kannst du sie hier anbieten. Umgekehrt kannst du hier auch Anteile anderer Investoren kaufen. Auch das schauen wir uns in diesem Text noch im Detail an.

Die Exporo AG auf einen Blick

Stand: 03/2020

Was ist Crowdinvesting?

Um zu verstehen, wie eine Immobilien-Plattform wie Exporo funktioniert, schauen wir uns zunächst an, wie Crowdinvesting überhaupt funktioniert.

Im Kern geht es darum, einen großen Kapitalbedarf in viele kleine Stücke aufzuteilen. So muss ein Bauprojektentwickler also nicht 1,5 Mio. Euro von einem Investor aufnehmen, sondern zum Beispiel jeweils 500 Euro von 3.000 Investoren.

Exporo hat genau für diesen Prozess eine Plattform entwickelt, die Investoren mit Bauträgern zusammen bringt. So brauchen Investoren keine riesigen Summen, um in Immobilien zu investieren und von attraktiven Zinsen zu profitieren. Und Bauträger finden neben dem Bankdarlehen eine attraktive Möglichkeit, Geld für den Bau oder die (Weiter-)Entwicklung einer Immobilie aufzunehmen.

Wie kannst du mit Exporo in Immobilien investieren?

Wie bereits angedeutet, kannst du bei Exporo auf verschiedene Weisen in Immobilien-Projekte investieren: Zum einen über die „Exporo Finanzierung“, bei der du ein Projekt kurzfristig finanzierst und dafür einen Zinssatz erhältst.

Zum anderen über „Exporo Bestand“. Dabei erwirbst du einen Anteil an einer Immobilie und profitierst bestenfalls von der Wertsteigerung und den Mieteinnahmen. Schauen wir uns beide Produkte nun im Detail an.

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Exporo Finanzierung: So funktioniert die Immobilien-Finanzierung

Bei der Finanzierung von Immobilienprojekten kannst du schon ab einer Mindestanlage von 500 Euro anfangen zu investieren.

Dabei investierst du meistens in eine Projektentwicklung zu einem festen Zinssatz, der bei Exporo Finanzierungen aktuell in der Regel zwischen 6 und 8 Prozent pro Jahr liegt.

Der Projektentwickler kümmert sich dann um die Realisierung des Bauprojektes. Ist dieses abgeschlossen, werden die Immobilien meistens verkauft und aus dem Verkaufserlös die Kredite plus Zinsen zurückbezahlt.

Dabei gibt es Mindest- und Maximallaufzeiten, die die Projektentwickler angeben. Die Laufzeiten variieren natürlich. Zum Zeitpunkt dieses Artikels sind vier unterschiedliche Finanzierungs-Projekte bei Exporo online, die Mindestlaufzeiten liegen zwischen 12 und 18 Monaten, die Maximallaufzeiten zwischen 15 und 24 Monaten.

Beispielrechnung: Finanzierst du also mit 1.000 Euro ein Projekt mit einer Laufzeit von 18 Monaten und 7 Prozent Zinsen pro Jahr, erhältst du 105 Euro Zinsen auf dein Kapital nach Abschluss des Projektes.

Exporo Finanzierung: Daten & Fakten auf einen Blick

* Hier siehst du die relevanten Daten und Fakten zur Finanzierung auf einen Blick. Beachte: Manche Werte sind Durchschnittswerte, können aber auch darunter oder darüber liegen.

Exporo Bestand: So funktionieren die Immobilien-Investments

Ein gänzlich anderes Produkt ist Exporo Bestand. Hierbei kannst du zum langfristigen Immobilien-Investor werden und einen handelbaren Anteil an einer Immobilie erwerben. Du kannst also wie ein Eigentümer von Mieteinnahmen und Wertsteigerungen profitieren.

Dabei erwirbst du mit deinem Investment (Mindestanlagesumme sind hier 1.000 Euro) einen Anteil an der Immobilie. Die Mieteinnahmen werden dann verwendet, um

1. das Bankdarlehen zurückzuzahlen (Zinsen und Tilgung)
2. die laufenden Kosten zu decken (Instandhaltung, etc.)
3. die Überschüsse an die Exporo-Investoren zu bezahlen

Wie hoch die erwartete Ausschüttung ist, die meistens quartalsweise gezahlt wird, kannst du in den einzelnen Projekten verfolgen. Bei den zum Zeitpunkt dieses Artikels verfügbaren Immobilien liegen die erwarteten Ausschüttungen bei 4,6 Prozent bis 5,7 Prozent.

Dazu profitierst du bestensfalls allerdings auch noch von der Wertsteigerung der Immobilie, sodass du im Falle einer Wertsteigerung und einem guten Management mehr Rendite erzielen kannst als bei der Exporo Finanzierung.

Die Anteile sind im Gegensatz zu Finanzierungsobjekten handelbar über den Exporo Handelsplatz. Darauf gehen wir im nächsten Abschnitt genauer ein. Du kannst sie also – sofern es einen Käufer gibt – jederzeit verkaufen und dir auch auf diesem Handelsplatz Anteile zukaufen.

Hinweis: Inzwischen findest du die Immobilien von Exporo Bestand auch beim Tochterunternehmen Propvest, das u.a. Investments in Immobilien per Sparplan und Einmalanlage anbietet.

Exporo Bestand: Daten & Fakten auf einen Blick

* Hier siehst du die relevanten Daten und Fakten zum Bestand auf einen Blick. Beachte: Manche Werte sind Durchschnittswerte, können aber auch darunter oder darüber liegen.

Exporo Handelsplatz: So funktioniert der Zweitmarkt

Bei Bestandsinvestments, also wenn du Anteile an einer Immobilie erwirbst, bist du nicht an Anlagezeiträume gebunden, sondern kannst deine Anteile jederzeit über den von Exporo eigens geschaffenen Handelsplatz anbieten.

Das ist ein Sekundärmarkt, auf dem du Anteile an andere Investoren direkt verkaufen kannst. Die Anteile sind also handelbar und du hast die Kontrolle darüber, ob, wann und zu welchen Konditionen du sie anbietest.

Du kannst über diesen Handelsplatz aber auch Anteile von Investoren erwerben. Beispielsweise wenn du mal nicht rechtzeitig in ein Projekt investiert hast, das dich aber im Nachhinein doch interessiert.

Auf dem Handelsplatz siehst du übersichtlich alle aktuellen Angebote mit den wichtigsten Details:

• Nennbetrag: Also der Wert, zu dem die Anteile gekauft wurden
• Verkaufsangebot: Also der Wert, den der Verkäufer gerne hätte
• Angebotene Stücke: Wie viele Anteile kannst du erwerben
• Gesamtausschüttung: Wie hoch wird die Gesamtrendite erwartet
• Mietausschüttung: Wie hoch liegt die Ausschüttung p.a.
• Verkaufspreis pro Stück: Verkaufsangebot / angebotene Stücke

Zudem kannst du dir mit einem Klick auf den Namen des Projektes natürlich auch die Details dazu anschauen.

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„Investmentcockpit“ und Co.: So sieht das Backend aus

Das Exporo-Backend ist gegliedert in zwei verschiedene Bereiche, die wir uns nun einmal im Detail anschauen, damit du einen Eindruck davon bekommst, wie das Backend aussieht.

Das Investmentcockpit

Einmal das Investmentcockpit, die unternehmenseigene Beschreibung für das Backend, wo du zwischen Bestand und Finanzierung wechseln kannst, das Menü findest und deine Daten ändern kannst.

Alle Projekte und der Handelsplatz

Und einmal die „Frontend“-Seite, die du auch schon (in Teilen) sehen kannst, wenn du auf der Website surfst. Hier findest du die einzelnen Projekte und natürlich den Handelsplatz.

Übersicht der Bestandsobjekte

Auf der Übersichtsseite der Bestandsobjekte erhältst du bereits einen ersten Überblick darüber, was die einzelnen Projekte für dich bereit halten.

Du kannst hier bereits einige Details sehen, um eine Vorauswahl zu treffen, mit welchen Objekten du dich überhaupt eingehender beschäftigen möchtest:

• Ein erstes Bild
• Name des Projektes
• Standort des/der Objekte/s
• Ausschüttung pro Jahr
• Gesamtrendite pro jahr
• Finanzierungsstatus
• Art der Immobilie (Wohn, Gewerbe)
• Jahresmiete und Verkehrswert
• Vermietungsstand

Interessierst du dich für ein Objekt, kannst du mit einem Klick auf „Zum Projekt“ mehr darüber erfahren.

Detailseite der Bestandsobjekte

Auf der Detailseite siehst du nun alles, was Exporo und der Projektentwickler dir an Informationen bietet. Du findest Informationen zu den Mietern, zur Finanzsituation, zum Standort oder den Standorten, zu den Objekten selbst, ein Video, Bilder und wichtige Dokumente.

Es empfiehlt sich selbstredend, sich vor einem Investment mit den Objekten zu beschäftigen. Man würde schließlich auch keine Aktien kaufen, ohne zu wissen, was die Firma macht.

Mit einem Klick auf „Jetzt investieren“ kannst du, solange das Objekt noch nicht vollständig finanziert ist, dann dein individuelles Investment tätigen.

Übersicht der Finanzierungsobjekte

Natürlich haben auch die Finanzierungsobjekte eine Übersichtsseite.

Auch hier siehst du erste wichtige Informationen, darunter:

• Ein erstes Bild
• Name des Objektes
• Standort
• Ausschüttung pro Jahr (Zinszahlung)
• Projektart (z.B. Sanierung oder Neubau)
• Minimal- und Maximallaufzeit
• Highlights (von Exporo hervorgehoben)

Ein Klick auf „zum Projekt“ führt dich dann auf die Detailseiten.

Die Detailseiten der Finanzierungsobjekte

Auf der Detailseite siehst du wiederum alle Details und wichtigen Dokumente zu dem Objekt, darunter auch die Exporo-Klasse. Das ist eine Risiko-Klassifizierung, auf die wir im nächsten Abschnitt noch im Detail eingehen werden.

Auch hier reicht – nach eingehender Information – ein Klick auf „Jetzt investieren“, um zum Investmentprozess zu gelangen.

Der Handelsplatz bei Exporo

Der Handelsplatz sieht bei Exporo recht unspektakulär aus. Er besteht aus einer Tabelle, in der du die wichtigsten Informationen zu den angebotenen Bestandsanteilen siehst, darunter den Nennbetrag, die angebotenen Stücke und das Verkaufsangebot.

Ein Klick auf „Details“ führt dich zur ursprünglichen Detailseite des Projektes. Mit einem Klick auf „Kaufen“ kannst du direkt in den Kaufprozess einsteigen.

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Risiko einschätzen und vergleichen: So funktioniert die Exporo Klasse

Bei den Finanzierungsprojekten wirst du recht schnell über eine Klassifizierung stolpern, die so genannte Exporo Klasse. Dabei handelt es sich um ein vom Unternehmen selbst entwickeltes Verfahren, um Projekte auf einen Blick einschätzen und miteinander vergleichen zu können.

Die Objekte werden auf einer Skala von AA bis F eingeordnet, wobei es innerhalb der Buchstaben noch eine Farbkodierung anhand der Risikopunkte gibt, die Exporo vergibt.

Du siehst also: Je weniger Risikopunkte ein Objekt erhält, desto besser ist die Exporo Klasse. Die Risikopunkte werden bei Exporo laut eigenen Angaben von „geschulten Mitarbeitern“ vergeben:

Geschulte Mitarbeiter im Real Estate Bereich kontrollieren und bewerten jedes Projekt anhand von vorliegenden Rahmen-, Markt- und Investmentdaten. Im mehrstufigen Prüfungsprozess werden branchenübliche Immobilien- und Projektträgerspezifische Kennzahlen und Unterlagen, der fachlichen Prüfung im Vier-Augen Prinzip unterzogen und für die Anleger möglichst detailliert aufbereitet.

Interessant sind vor allem die einzelnen Faktoren, die in die Risikoprüfung eingehen. Diese sind:

• Standort der Immobilie
• Kapital vorrangig
• Kapital nachrangig
• Verkaufs-/Vermietungsstand
• Status des Immobilienprojekts
• Erfahrung Projektentwickler
• Maßnahmen zur Reduzierung des Risikos

Jeder einzelne Faktor wird nun also bei jedem Projekt bewertet und mit Punkten versehen. Im Anschluss bekommt der Punkt „Maßnahmen zur Reduzierung des Risikos“ einen negativen Wert, der angibt, wie viel zur Vermeidung von Risiko getan wird. Was dann übrig bleibt, ist die Exporo Klasse.

Beispiel für die Exporo Klasse

In diesem Beispiel siehst du, wie die Bewertung funktioniert:

Am Ende bleiben nur 2 Risikopunkte übrig, das Objekt wird also als AA-Objekt klassifiziert und soll dadurch besonders risikoarm sein.

Die Crowdinvesting-Plattform warnt allerdings davor, sich einzig und allein auf diese Einstufung zu verlassen. Es soll eine Möglichkeit zum Vergleichen von Objekten bieten und zum Einschätzen von Risiken auf den ersten Blick.

Diese Klassifizierung ersetzt natürlich nicht deine eigene Recherche.

Wo liegen die Risiken bei Exporo?

Natürlich gibt es, wie bei jedem Investment, auch bei Exporo Risiken, die in diesem Artikel natürlich auch benannt werden sollen. Diese liegen vor allem in den Nachrangdarlehen (nachrangige Darlehen), die die meisten Immobilien-Crowdinvesting-Plattformen (außer EstateGuru) nutzen, zum Beispiel auch Zinsbaustein.

Nachrangige Darlehen: Was, wenn eine Immobilie pleite geht?

Das bedeutet, dass bei einem Totalausfall des Projektträgers mit z.B. den Verkaufserlösen zunächst einmal die Erstrangdarlehen (erstrangige Darlehen) bedient würden, also z.B. die Bank. Erst dann würden die Exporo-Anleger bedient werden und erst wenn das geschehen ist, dürfte der Projektentwickler an sein Eigenkapital ran.

Man steht in der Hackordnung also unter den erstrangigen Darlehen, aber über dem Eigenkapital. Oder in Fachsprache:

Als Finanzvehikel nutzt Exporo zurzeit das Nachrangdarlehen, um dem Projektträger Mezzanine Kapital zur Verfügung zu stellen. Mezzanine Kapital ist eine Mischform aus Eigen- und Fremdkapital. Bilanziell ist das Mezzanine Kapital zwischen dem Fremdkapital (in den meisten Fällen ist das der Kredit der finanzierenden Bank) und dem Eigenkapital (eigenes Kapital des Projektträgers) einzuordnen.

Dessen sollte sich jeder Investor bewusst sein und entsprechend die Risiken genau einschätzen. Ist das Objekt bereits voll vermietet? Liegt es in einer guten Lage? Wer sind die Mieter (z.B. Ämter oder große Supermarktketten)? Wie stuft Exporo das Objekt mit ihrer eigenen Risiko-Klassifizierung ein?

Plattformrisiko: Was, wenn Exporo pleite geht?

Zudem kann es bei Investments auch immer das Risiko geben, dass die Vermittlerplattform pleite geht. In dem Fall besteht aber laut dem Unternehmen kein Risiko, da die Vertragsbeziehung immer direkt mit dem Kapitalnehmer besteht, also der Projektgesellschaft.

Das bedeutet, dass die Projektgesellschaft das Geld auch ohne die Crowdinvesting-Plattform direkt an die Investoren zurückzahlen kann. Die dafür wichtigen Daten sind für diesen Fall auch beim Zahlungsdienstleister hinterlegt.

Was kostet Exporo?

Exporo ist für Investoren komplett kostenlos. Es werden weder Anmeldegebühren, noch irgendwelche Transaktionsgebühren verlangt. Auch die Rückzahlung des Investments plus Zinsen läuft komplett ohne Abzüge.

Die Kosten trägt also immer die Projektgesellschaft, nicht du als Investor.

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Neu bei Exporo: Digitale Wertpapiere

Seit 2020 gibt es bei Exporo eine Neuheit, das Unternehmen selbst nennt es eine „finanztechnische Revolution“: Das digitale Wertpapier.

Bisher wurden Investments in die Bestand-Projekte als Anleihen in einem Depot bei der Baader Bank gehalten. Ein Anteil war also eine Anleihe, die in diesem Depot lag.

Das hat sich nun geändert. Nun liegen die Wertpapiere in einem „digitalen Schließfach“, auf das die Anleger jederzeit weltweit zugreifen können. Sonst ändert sich am Investmentprozess nichts.

Das ist insofern spannend, als dass Exporo hier einen Mittelsmann auskoppelt und dadurch schneller und flexibler agieren kann. Zudem soll es günstiger sein und die Mindestanlagesumme soll von bisher 1.000 Euro deutlich gesenkt werden.

Das digitale Wertpapier ist voll reguliert und von der Finanzaufsicht gebilligt.

Gibt es eine Mindestanlage bei Exporo?

Ja. Diese unterscheidet sich aber, je nachdem, ob du in Objekte aus den Kategorien Bestand oder Finanzierung investieren möchtest.

• Beim Bestand liegt die Mindestanlage bei 1.000 Euro
• Bei Finanzierung liegt die Mindestanlage bei 500 Euro

Laut eigenen Angaben arbeitet Exporo aber bereits daran, diese Mindestanlagen zu senken, bspw. über das bereits erwähnte digitale Wertpapier. Dieses macht den gesamten Prozess deutlich einfacher für die Crowdinvesting-Plattform, was dann zu niedrigeren Mindestanlagen führen kann.

Exporo im Test: Das sind die Erfahrungen der Nutzer

Wenn man sich über Exporo informiert, fallen besonders die sehr positiven Erfahrungsberichte der Nutzer auf. Im Test von kritische-anleger.de gibt es zum Zeitpunkt dieses Artikels 228 Erfahrungsberichte über Exporo, davon sind 214 positiv (93,9%), 12 neutral und 2 negativ.

Vorteile von Exporo

Und auch in unserem Test überzeugt die Plattform vor allem durch ein paar Punkte:

• Enorm schneller Support: Der Support von Exporo ist herausragend gut. Ein Anruf und man hat die passenden Infos. Alternativ gibt es auch noch E-Mail. und Chat-Support.
• Umfassende Informationen: Verglichen mit vielen anderen Crowdinvesting-Plattformen aus der Branche sind die Informationen zu den einzelnen Objekten sehr umfassend.
• Weiterentwicklung: Die Plattform entwickelt sich stetig weiter, bestens zu sehen am Beispiel der digitalen Wertpapiere.
• Kleine, aber feine Auswahl: Im Gegensatz zu anderen Unternehmen gibt es auf der Crowdinvesting-Plattform immer nur ein sehr begrenztes Angebot an Immobilien (zumindest auf dem Primärmarkt). Das werten wir aber eher als positives Signal, denn es zeigt, dass die Plattform nicht jedes Projekt aufnimmt.
• Eigene Risikoklasse: Plattformen wie Exporo wollen Kleinanlegern die Möglichkeit geben, sich an Investments zu beteiligen, die eigentlich zu kapitalintensiv für sie wären. Um eine bessere Übersicht über das Risiko zu schaffen, wurde eine eigene Risikoklasse entwickelt.

Nachteile von Exporo

Natürlich gibt es auch Nachteile, die im Exporo-Test aufgefallen sind. Über diese sollte sich jeder Anleger im klaren sein, wenn er investiert und seine eigene, gründliche Recherche durchführen.

• Nachrangige Darlehen: Aktuell setzt die Plattform nachrangige Darlehen ein, was im Worst Case – wie bei jedem Investment – zum Totalverlust führen kann.
• (Noch) schwierige Diversifikation: Deswegen wäre es wichtig, besser diversifizieren zu können. Das ist noch (man arbeitet ja daran) schwierig, weil die Mindestanlagesumme bei 500 bzw. 1.000 Euro liegt.
• Generelle Nachteile: Man kann generell darüber streiten, ob man komplexe Investmentprozesse wie ein Immobilieninvestment so sehr vereinfachen sollte. Damit zieht man natürlich auch Menschen an, die nicht genau wissen, was sie tun oder sich der Risiken nicht bewusst sind. Das ist kein Problem von der Crowdinvesting-Plattform, sondern ein generelles Problem der Branche.

Häufig gestellte Fragen

In unserer FAQ-Sektion beantworten wir kurz und kompakt häufig gestellte Fragen rund um die Crowdinvesting-Plattform.

Investieren bei Exporo: So geht‘s

Um bei Exporo zu investieren, braucht es nicht lange. Du meldest dich am besten über diesen Link auf der Website an. Das dauert etwa 10 Minuten und geht komplett digital von Zuhause aus. Ist das abgeschlossen, kannst du mit deinen Investments loslegen.

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