REIT-Guide: Hohe Dividenden mit steuerlichen Vorteilen?

Hohe Dividendenrendite und manchmal sogar Monatszahler: REITs wie Realty Income sind bei Aktionären beliebt. Dabei gibt es bei REITs viele Besonderheiten im Vergleich zu anderen Aktien. In unserem REIT-Guide erklären wir dir, worauf du bei REITs unbedingt achten solltest.

Was ist ein REIT?

REIT ist die Abkürzung für Real Estate Investment Trust. Dabei handelt es sich um börsennotierte Unternehmen, die schwerpunktmäßig direkt oder indirekt in Immobilien investieren. REITs sind also zunächst einfach Immobilien-Aktien, die an der Börse handelbar sind.

Vorteile und Pflichten von REITs

REITs erhalten – je nach Land – Steuervergünstigungen. Deutsche REITs zahlen beispielsweise weder Körperschaftssteuer noch Gewerbesteuer. Auf die steuerlichen Besonderheiten gehen wir später noch detaillierter ein.

Im Gegenzug gibt es einige gesetzliche Auflagen, die REITs erfüllen müssen. Dazu gehört beispielsweise, dass REITs den Großteil ihres Gewinns als Dividende an die Aktionäre ausschütten müssen. In Deutschland und den USA liegt die verpflichtende Ausschüttungsquote bei 90 Prozent.

Unser Beispiel-REIT: Realty Income

Um unsere Erklärungen greifbar zu machen, werden wir im Laufe des Texts immer wieder auf die wohl bekannteste REIT-Aktie eingehen: Realty Income.

Realty Income fokussiert sich auf den Kauf und die Verwaltung von Gewerbeimmobilien. Realty Income besitzt über 15.000 Immobilien in allen Bundesstaaten der USA und ist darüber hinaus in acht Ländern (auch in Deutschland) als Vermieter tätig. Realty Income schüttet jeden Monat eine Dividende an die Aktionäre aus und kommt im August 2024 auf einen Börsenwert von 43,6 Milliarden Euro.

Welche REIT-Arten gibt es?

Es gibt drei verschiedene Arten von REITs: Equity REITs, Mortgage REITs und REITs, die sich keiner Kategorie eindeutig zuordnen lassen und deshalb Hybrid-REITs genannt werden.

1. Equity REIT

Equity REITs (deutsch: Eigenkapital REITs) besitzen die Immobilien selbst. Sie verdienen ihr Geld durch die Vermietung, Verpachtung oder den Vertrieb der Immobilien. Die Gebäude-Kategorien sind dabei sehr vielseitig und reichen von Hotels (Lodging REITs) über Wohnimmobilien (Residential REITs) bis hin zu Wäldern, Lagerflächen oder Rechenzentren. Realty Income ist ein Equity REIT.

2. Mortgage REIT

Im Gegensatz dazu investieren Mortgage REITs (deutsch: Hypotheken REITs) nicht direkt in Immobilien, sondern spezialisieren sich auf die Finanzierung von Immobilien. Mortgage REITs vergeben Kredite an Immobilien-Unternehmen oder kaufen Banken (Privat-)Kredite mit langen Laufzeiten ab.

Anschließend versuchen die Mortgage REITs, diese Kredite durch kurzfristige Laufzeiten günstiger zu refinanzieren. Mortgage REITs verdienen ihr Geld also durch Zinszahlungen und den erwirtschafteten Gewinnen aus dem Kreditgeschäft. Sie sind stark abhängig von der globalen Zinsentwicklung.

Zwei bekannte Beispiele für Mortgage REITs sind Arbor Realty Trust oder AGNC Investment.

Was sind die steuerlichen und gesetzlichen Besonderheiten bei einem REIT?

REITs unterscheiden sich von anderen börsennotierten Immobilienkonzernen vor allem aufgrund der gesetzlichen Vorgaben. Das sind die wichtigsten Besonderheiten.

1. Steuerliche Vergünstigungen

REITs erhalten in fast allen Ländern steuerliche Erleichterungen oder zum Teil auch eine komplette Steuerbefreiung. In Deutschland beispielsweise sind REITs von der Körperschafts- und der Gewerbesteuer befreit. Lediglich die Aktionäre sind dazu verpflichtet, auf ihre Dividenden Steuerabgaben zu zahlen. In Deutschland ist das die Kapitalertragssteuer.

2. Mindestausschüttungsquote

Eine Konsequenz der Steuererleichterungen für REITs sind die gesetzlich vorgeschriebenen Mindestausschüttungsquoten. REITs sind dazu verpflichtet, einen Großteil des erwirtschafteten Gewinns durch Dividenden an die Aktionäre auszuzahlen.

In Deutschland, den USA und Japan liegt die Quote bei 90 Prozent, in Australien sogar bei 100 Prozent. In Frankreich gibt es ein Mischmodell: Französische REITs müssen 85 Prozent der Gewinne aus Vermietung und 50 Prozent der Gewinne aus Veräußerung ausschütten.

3. Rechtsform

REITs haben – je nach Land – unterschiedliche Vorgaben zur Rechtsform. In Deutschland müssen alle REITs an der Börse notiert sein. Das sichert den Investoren ein hohes Maß an Transparenz, da börsennotierte Unternehmen in Deutschland einen Konzernabschluss erstellen, Ad-hoc-Meldungen veröffentlichen und andere Publikationspflichten einhalten müssen.

Belgische REITs sind Investmentfonds, in Frankreich und der Niederlande sind REITs beschränkt haftende Kapitalgesellschaften. In den USA können sich REITs für die Form der Corporation oder des Trust entschieden. Wichtig ist auch: In den USA gibt es auch REITs, die nicht an der Börse gehandelt werden.

4. Geschäftstätigkeit

Das Geschäftsmodell von REITs ist eng zugeschnitten. Sie müssen sich auf den Handel, die Vermietung und Verpachtung von Immobilien beschränken.

Eine Besonderheit von deutschen REITs ist zudem, dass es eine weitgehende Beschränkung auf Gewerbeimmobilien gibt, sodass der Wohnmarkt nicht noch stärker mit steigenden Preisen zu kämpfen hat.

Diese Besonderheiten gelten nur für REITs. Wer sich beispielsweise nicht an die gesetzliche Ausschüttungsquote hält, kann seinen REIT-Status verlieren. Andere börsennotierte Immobilienkonzerne sind davon ausgenommen. Die Beschränkung auf Gewerbeimmobilien gilt zum Beispiel nicht für Vonovia, weil Vonovia keinen REIT-Status hat.

Was sind die Vorteile von REITs?

Durch die strenge Regulierung haben REITs für ihre Handlungen und Investitionen klare Vorgaben. Das erleichtert es auch Investoren, etwaige Schritte nachzuvollziehen. Darüber hinaus gibt es einige Vorteile von REITs.

1. Indirektes Immobilien-Investment

Der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses als Geldanlage ist mit viel Aufwand und hohen Kosten verbunden. Neben Notar und Kaufpreis gibt es fortlaufende Kosten für die Finanzierung und nach der Abbezahlung des Kredits bleiben Immobilienbesitzern Instandhaltungs- und Renovierungskosten.

Über einen REIT kannst du gezielt in Immobilien investieren – und dich sogar noch auf bestimmte Branchen wie Hotels oder Büros fokussieren. Alles, was du dafür benötigst, ist ein Depot. Bekannte REITs wie Realty Income lassen sich bei allen Brokern handeln. Dein passendes Depot findest du in unserem interaktiven Depot-Vergleich.

Du kannst REIT-Aktien tagesaktuell an der Börse kaufen und verkaufen. Du bindest dich also weder persönlich noch finanziell über Jahre oder Jahrzehnte an eine Immobilie, sondern genießt hohe Flexibilität.

2. Hohe Dividendenausschüttungen

Durch die gesetzlich vorgeschriebene Mindestausschüttungsquote von 90 Prozent zeichnen sich REITs meist durch einen sehr hohen Cashflow und eine hohe Dividendenrendite aus. Realty Income weist derzeit eine Dividendenrendite von etwa fünf Prozent auf, AGNC Investment liegt sogar bei knapp 15 Prozent.

Da vor allem US-amerikanische REITs ihre Dividende zudem oftmals noch monatlich ausschütten, kannst du dir als Dividenden-Investor mit der Hilfe von REITs ein monatliches, (fast) passives Einkommen mit einem vergleichsweise geringen Aufwand aufbauen.

3. Steuerliche Vorteile

Am Kauf einer Immobilie profitiert der Staat durch Steuerabgaben und Gebühren. Dazu gehören neben den Grundbucheintragungen vor allem die Grunderwerbssteuer (beim Kauf) und die Grundsteuer (nach dem Kauf). Je nach Kaufpreis und Größe der Immobilie entstehen dadurch nicht zu unterschätzende Kosten im vier- bis fünfstelligen Bereich.

Wer dagegen über REITs in Immobilien investiert, zahlt lediglich die Kapitalertragssteuer sowie – je nach persönlicher Situation Kirchensteuer und Solidaritätsbeitrag – auf deine Dividendenausschüttungen. Die persönliche steuerliche Belastung fällt deutlich geringer aus.

Welche Risiken und Nachteile haben REITs?

Bei all den Vorteilen sind auch REITs nicht frei von Risiken.

1. Hohe Verschuldung

Zwar gibt es für REITs eine vorgeschriebene Eigenkapitalquote. Trotzdem sind sowohl der Handel mit Immobilien (Equity REIT) als auch die Finanzierung von Immobilien (Mortgage REIT) mit hohen Fremdkapitalquoten verbunden. Die allermeisten REITs weisen folglich aufgrund des Geschäftsmodells eine hohe Verschuldung auf.

2. Zinsrisiko

REITs sind – wie der gesamte Immobiliensektor – stark abhängig von den geltenden Zinsen. Aufgrund der hohen Verschuldung sind insbesondere Hochzinsphasen für REITs gefährlich. Das hat sich in den letzten Jahren auch in fallenden Aktienkursen bei einigen REITs gezeigt.

Wenn die Zinsen steigen, bleiben zwar die Miet- und Pachteinkünfte von REITs (und damit bestenfalls auch die Dividende) konstant, die Finanzierungskosten der Kredite steigen jedoch. Das kann zu wirtschaftlichen Problemen führen. REITs profitieren also von fallenden Zinsen und allgemein niedrigen Zinsniveaus.

3. Ausfallrisiko

REITs sind nicht nur von der Zinsentwicklung abhängig, sondern auch direkt von den Mietern und Pächtern. Wenn ein großer Mieter wirtschaftliche Probleme bekommt und zahlungsunfähig wird, müssen die REITs als Vermieter mit Zahlungsausfällen rechnen.

Bei der Auswahl eines REITs solltest du als Anleger also auf die Portfolio-Diversifikation achten. Mögliche Abhängigkeiten von einzelnen Mietern können gefährlich werden. Das zeigt die Entwicklung von Medical Properties Trust in den Jahren 2023 und 2024.

4. Politische Änderungen

Wohnen ist für die allermeisten Menschen ein Grundrecht. Deshalb legen Regierungen weltweit einen immer größeren Wert darauf, dass Wohnraum für alle Gesellschaftsschichten finanzierbar bleibt. Dies geschieht durch regulatorische Eingriffe wie die Einführung einer Mietpreisbremse.

Von derartigen Rechtsänderungen sind auch börsennotierte Immobilienkonzerne betroffen. Während Wohnrechtsänderungen eher klassische Immobilienkonzerne ohne REIT-Status (wie Vonovia) betreffen, ist es durchaus denkbar, dass auch Regelungen für gewerbliche Immobilien eingeführt werden. Das könnte dann auch das Geschäftsmodell von REITs entscheidend beeinflussen.

Jede der vier genannten Risiken kann dazu führen, dass die Einnahmen von REITs zurückgehen. Um wirtschaftlich konkurrenzfähig zu bleiben, kommt es bei REITs in wirtschaftlich angespannten Situationen auch mal zu Dividendenkürzungen. Die hohe Dividende alleine sollte deshalb niemals der einzige Grund für ein Investment in REITs sein.

Realty Income ist mit Blick auf die Stabilität der Dividende sehr zuverlässig. Der monatlich ausschüttende REIT steigert seine Dividende seit 29 Jahren regelmäßig – trotz Bankenkrise 2008/2009 und Gesundheitskrise 2020/2021 – und hat sich sogar die Marke „The Monthly Dividend Company“ schützen lassen.

Welche Kennzahlen sind bei REITs wichtig?

Um zu beurteilen, ob du in einen REIT investierst oder nicht, solltest du dich mit dem Unternehmen beschäftigen. Zuerst ist es wichtig, dass du das Geschäftsmodell des REIT verstehst und weißt, wie der REIT sein Geld verdient.

Im nächsten Schritt kannst du dir zur Beurteilung einige Kennzahlen anschauen. Diese unterscheiden sich von anderen Aktienanalysen. So sind weder die Dividendenrendite noch die Ausschüttungsquote hilfreiche Anhaltspunkte, da beides durch die gesetzlichen Regelungen vorgegeben ist oder daraus resultiert.

1. Wachstum des AFFO

Die Abkürzung AFFO steht für Adjusted Funds from Operations. Dahinter verbirgt sich der operative Gewinn eines Immobilienunternehmens. Die Grundlage ist dabei der Nettogewinn, der bereits um Faktoren wie Abschreibungen bereinigt worden ist.

Letztendlich zeigt AFFO an, wie hoch die Gewinne aus dem Vermietungsgeschäft sind. Ein hohes AFFO-Wachstum ist ein sehr gutes Signal für Aktionäre, das auf eine gute wirtschaftliche Entwicklung hindeutet.

2. Eigenkapitalquote

REITs weisen in der Regel eine sehr hohe Verschuldung auf. Das liegt im Geschäftsmodell begründet und ist zunächst weniger bedenklich als bei Unternehmen aus anderen Bereichen.

Eine zweite wichtige Kennzahl für Aktionäre ist deshalb die Eigenkapitalquote. Je höher diese ausfällt, desto mehr finanzielle Sicherheit gewährleitet dir ein REIT. Deutsche REITs müssen per Gesetz eine Eigenkapitalquote von 45 Prozent aufweisen. Bei Realty Income lag die Eigenkapitalquote im Geschäftsjahr 2023 bei 57 Prozent.

3. Dividendenentwicklung

Die dritte Kennzahl zur Analyse von REITs ist die Dividendenentwicklung. Da die Dividendenrendite und die Ausschüttungsquote nicht aussagekräftig sind, hilft ein Blick in die Vergangenheit. Ganz konkret kannst du schauen, wie es um den Track Record der Dividende bestellt ist. Dabei kannst du dir zwei Fragen stellen:

1. Seit wie vielen Jahren steigert ein REIT kontinuierlich seine Dividende?
2. Ist es in der Vergangenheit häufiger zu Dividendenkürzungen gekommen?

Wenn ein REIT wie Realty Income seit fast drei Jahrzehnten seine Dividende fortlaufend konstant halten oder sogar steigern kann, ist das ein positives Signal. Wenn es jedoch in wirtschaftlichen Krisen oder in mehreren Jahren nacheinander zu Dividendenkürzungen kommt, ist das ein Warnsignal für dich als Anleger.

Gibt es Vergleichsindizes zur Wertentwicklung?

Wenn du nicht gezielt in einzelne REITs oder Immobilien-Unternehmen investieren möchtest, kannst du dies auch über einen ETF machen. Dabei gibt es zwei Indizes, die den Immobiliensektor abbilden wollen:

1. Der EPRA-Index (European Public Real Estate Association) bildet die größten europäischen Immobiliengesellschaften mit hohen Ausschüttungsquoten ab.
2. Der NAREIT-Index (National Association of Real Estate Investment Trust) bildet das US-amerikanische Pendent ab und versucht die Wertentwicklung der US-amerikanischen Immobiliengesellschaften nachzubilden.

In beiden Fällen investierst du nicht ausschließlich in REITs, sondern in eine Kombination aus REITs und klassischen börsennotierten Immobilienkonzernen ohne REIT-Status.

Eine Möglichkeit, den globalen Immobilienmarkt abzubilden, ist der FTSE EPRA NAREIT Global. Er fasst beide Indizes zusammen (ISIN: LU1437018838; WKN: A2ATZC). Die fünf größten Positionen sind Prologis, Public Storage, Digital Realty Trust, Simon Property Group und Vonovia.

Welche Besonderheiten gibt es bei den deutschen G-REITs?

Auch in Deutschland gibt es eine Form der REITs. Seit dem 1. Januar 2007 gibt es hierzulande die so genannten „G-REITS“ (German REITs). Die Vorgaben sind im REIT-Gesetz festgelegt. Damit gibt es klare regulatorische Vorgaben, die deutsche REITs von börsennotierten Immobilienkonzernen in Deutschland unterscheidet.

Die wichtigsten Besonderheiten von G-REITs auf einen Blick:

• G-REITs sind von der Körperschafts- und Gewerbesteuer befreit. Eine Besteuerung der Gewinne findet lediglich auf Seite der Aktionäre durch die Kapitalertragssteuer statt.
• G-REITs müssen mindestens 90 Prozent des erwirtschafteten Gewinns an die Aktionäre und Gesellschafter auszahlen. Als Grundlage dient dabei der handelsrechtliche Jahresüberschuss. Personalkosten und Steuern sind schon abgezogen.
• 75 Prozent des Vermögens eines G-REITs muss aus Immobilien oder Grundstücken bestehen.
• Ebenso müssen mindestens 75 Prozent der Brutto-Erträge aus der Vermietung, Verpachtung, dem Leasing und der Veräußerung von Immobilien stammen.
• G-REITs sind dazu verpflichtet, passiv in Immobilien zu investieren. Deshalb darf maximal die Hälfte der Immobilien alle fünf Jahre durch Käufe und Verkäufe ausgetauscht werden.
• Um die Wohnungsnot in Deutschland nicht weiter zu vergrößern, dürfen G-REITs nur in Gewerbeimmobilien investieren. Wohnimmobilien dürfen nur ins Portfolio aufgenommen werden, wenn sie nach 2006 gebaut worden sind.
• Die Eigenkapitalquote von G-REITs muss bei mindestens 45 Prozent liegen.
• G-REITs müssen an der Börse notiert sein und der Sitz der Geschäftsführung muss sich auch in Deutschland befinden.
• Mindestens 15 Prozent der Aktien eines G-REITs müssen sich im Streubesitz befinden. Dabei darf ein einzelner Aktionär nicht mehr als drei Prozent besitzen. Von den restlichen 85 Prozent dürfen einzelne Gesellschafter nicht mehr als zehn Prozent besitzen.

Immobilienkonzern vs G-REIT: Beispiele aus Deutschland

Obwohl das Modell der G-REITs für Unternehmen und Investoren Vorteile bietet, gibt es in Deutschland gerade einmal fünf G-REITs: Deutsche Industrie, Deutsche Konsum, Hamborner, Fair Value und den Alstria Office REIT.

Gemeinsam erwirtschaften die fünf G-REITs gerade einmal einen Bruchteil der Gewinne der größten, deutschen Immobilienkonzerne. Weder Vonovia (23,5 Milliarden Euro Marktkapitalisierung) noch die Deutsche Wohnen (7,4 Milliarden Euro Marktkapitalisierung) haben den REIT-Status.

Einer der Hauptgründe dafür dürften die strengen Regulierungen mit Blick auf Wohnungsimmobilien sein, die bei beiden genannten Konzernen einen Großteil des Portfolios ausmachen.

Was sind die bekanntesten REITs?

Bevor wir dir erklären, wie du in einen REIT investieren kannst, wollen wir dir noch einige bekannte REITs aus anderen Ländern vorstellen.

REITs aus den USA

• Prologis
• Public Storage
• Digital Realty Trust
• Simon Property Group
• Welltower
• Alexandria Real Estate Equity
• W.P. Carey
• American Tower
• Realty Income
• AvalonBay Communities

REITs aus Australien

• Goodman Group
• Scentre Group
• Stocklan
• Vicinity Centers
• GPT Group

REITs aus Frankreich

• Unibail-Rodamco-Westfield
• Klépierre
• Icade
• Covivio
• Gecina

Wie kannst du in einen REIT investieren?

REITs werden als Aktien an der Börse gehandelt. Wenn du also in solche Firmen investieren möchtest, benötigst du ein Depot. Bekannte Aktien wie Realty Income, Main Street Capital, W.P. Carey oder Prologis sind bei allen Brokern handelbar. Du hast also die freie Auswahl.

• Für den Einstieg in den Handel mit REITs bietet sich ein Depot bei einem Neobroker an. Durch die niedrigen Handelskosten kannst du günstig erste Erfahrungen mit REITs sammeln. Wir empfehlen ein Depot bei Trade Republic, Scalable Capital oder Smartbroker Plus.
• Wenn du viel Wert auf einen guten Kundenservice legst und dafür höhere Handelsgebühren in Kauf nimmst, kannst du ein Depot bei einer Direktbank eröffnen. Die Angebote von Comdirect, Consorsbank und ING sind vergleichbar.

Für Börsenneulinge empfehlen wir ein Depot bei einem Neobroker. Dort kannst du mit sehr niedrigen Handelskosten und kleinen Geldsummen starten. Die höheren Gebühren bei Direktbanken schmälern insbesondere bei niedrigeren Investments deine mögliche Rendite deutlich.

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